L’immobilier valorisé, sans les contraintes de gestion.
Ne subissez plus la pression fiscale ni les aléas de gestion. Nous sourçons, rénovons et gérons des actifs à fort rendement pour vous constituer une rente immobilière performante et sécurisée.
Trouver un bien à fort potentiel, chiffrer précisément les travaux, coordonner les corps d’état et sélectionner un locataire solvable sont autant d’étapes critiques. Aparté élimine les frictions et les risques opérationnels en devenant votre interlocuteur unique tout au long du processus.
Un savoir-faire éprouvé dans l’investissement, la sélection immobilière et la fiscalité.
Sourcing, suivi de chantier et mise en location sont intégralement pris en charge par le cabinet.
Une vision globale centralisée pour éviter la dispersion des prestataires et sécuriser votre temps.
Un accès réservé aux actifs non diffusés sur les canaux traditionnels grâce à notre réseau.
Le 47 Haussmann
Lyon 6ème — 210 m2
Dans un marché immobilier exigeant, l’acquisition d’un bien ancien à rénover constitue l’un des leviers les plus puissants pour se constituer un patrimoine pérenne. Contrairement au neuf, l’ancien offre des emplacements centraux introuvables autrement et permet d’orchestrer une véritable création de valeur dès l’achat.
La réussite d’un projet immobilier ne repose pas uniquement sur la qualité du bien : elle dépend fondamentalement de la structuration financière du dossier. L’objectif est d’aligner l’effort d’épargne avec vos objectifs de rendement net-net.
L'effet de levier du crédit immobilier
L’immobilier reste le seul actif financier qu’il est possible d’acquérir à crédit. En mobilisant la capacité d’endettement auprès de nos partenaires bancaires, vous financez un actif d’exception dont les mensualités sont en grande partie couvertes par les loyers perçus, démultipliant ainsi la rentabilité de vos fonds propres investis.
La déductibilité des charges et des intérêts d'emprunt
Les loyers perçus sont optimisés grâce à l’imputation des charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances) et des dépenses de travaux. Cette mécanique permet de neutraliser la fiscalité sur les revenus fonciers pendant les premières années d’exploitation.
L'amortissement comptable et l'optimisation net-netc
Selon la structure fiscale retenue (comme le statut LMNP au régime réel ou le choix d’une société à l’IS), il est possible d’amortir comptablement la valeur du bâti et des travaux. Cet amortissement crée une charge fictive qui vient gommer le bénéfice imposable, générant des revenus locatifs quasi net d’impôts sur une longue période.
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global
En optant pour le régime réel de l’imposition foncière, le montant des travaux de rénovation réalisés sur le bien peut être déduit directement de vos revenus fonciers sans plafonnement, puis sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Un levier puissant pour réduire immédiatement votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).
La maîtrise du coût global d'acquisition (Ratio Foncier / Travaux)
En dissociant la valeur d’achat du foncier du montant des travaux, vous optimisez l’assiette de calcul des frais de notaire, puisque ces derniers ne s’appliquent en général que sur le prix d’acquisition net vendeur. Cette économie sur les frais d’acte améliore immédiatement le rendement effectif de votre opération.
En quoi consiste exactement un investissement immobilier clé en main avec Aparté ?
Un investissement clé en main est une prise en charge globale et sur-mesure de votre projet. Le cabinet Aparté s’occupe de l’intégralité du processus : sélection d’actifs souvent Off-Market, audit technique, optimisation fiscale et juridique, suivi et maîtrise d’œuvre des travaux de rénovation, jusqu’à l’ameublement, la sélection des locataires et la mise en gestion. Vous investissez sans y consacrer de temps.
Quel est le budget minimum pour réaliser un investissement clé en main ?
Les opérations accompagnées par notre cabinet ciblent des actifs patrimoniaux à forte valeur ajoutée. Les enveloppes globales (acquisition + travaux) débutent généralement à partir de 150 000 € pour des lots d’habitation ciblés et peuvent atteindre plusieurs millions d’euros pour des immeubles de rapport ou des opérations de restructuration complète.
Comment sont sélectionnés les biens immobiliers et les projets ?
Nous nous appuyons sur un réseau institutionnel et privé pour identifier des opportunités principalement Off-Market (non diffusées sur les portails publics). Chaque bien fait l’objet d’un triple filtre : un emplacement stratégique à forte demande locative, un potentiel de valorisation par les travaux, et une modélisation financière validant la rentabilité cible.
Comment est sécurisée l'enveloppe budgétaire des travaux de rénovation ?
Avant toute signature définitive d’acquisition, nos équipes techniques et nos partenaires maîtres d’œuvre réalisent un chiffrage précis et ferme du chantier. Les devis sont arrêtés en amont, ce qui permet de figer le ratio foncier/travaux et d’éviter les mauvaises surprises ou les dépassements de budget en cours de projet.
Est-il possible d'associer un dispositif de défiscalisation à un projet clé en main ?
Absolument. En fonction de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et de vos objectifs patrimoniaux, nous structurons le projet pour tirer parti des meilleurs leviers fiscaux : Déficit Foncier, statut LMNP/LMP au régime réel (amortissement), ou dispositifs de rénovation spécifiques (Denormandie, Malraux).